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Investissement locatif

L’INVESTISSEMENT ET LA LOI PINEL
Le dispositif d’aide à l’investissement locatif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf, en contrepartie d’un engagement à le louer nu à usage d’habitation principale et à un prix inférieur à celui du marché, pendant six ans minimum. Il peut être prolongé en option à neuf ou douze ans.

Le dispositif répond à un triple enjeu :
• Construire des logements dans les zones tendues ;
• Soutenir l’investissement locatif ;
• Développer une offre de logements locatifs « intermédiaires » entre le marché locatif privé et le logement locatif social, accessibles aux ménages qui, sans avoir accès au parc social, éprouvent des difficultés à se loger sur le marché libre.



EN QUOI CONSISTE LE DISPOSITIF D’AIDE À L’INVESTISSEMENT LOCATIF ?
Si un particulier investisseur acquiert ou fait construire un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, il peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, étalée sur six, neuf ou douze ans, s’élevant à 12, 18 ou 21 % du prix d’achat du logement en fonction de l’option fiscale retenue, dans la double limite de 300 000 € et d’un plafond de 5 500 € au m².

Pour bénéficier de la réduction d’impôt :

• Le logement doit être mis en location pendant une période minimale de six, neuf ou douze ans ;
• Le logement est situé en zone tendue (Abis, A ou B1) ;
• Le loyer appliqué respecte un plafond de loyer qui varie en fonction des zones ;
• Le locataire présente un niveau de ressources qui n’excède pas un certain plafond selon la zone ;
• Le locataire peut -être l’ascendant ou le descendant du propriétaire, à condition que celui-ci ne soit pas membre du foyer fiscal du propriétaire ;
• Le logement respecte un niveau de performance énergétique globale.

Attention : ce type d’opération est limité pour chaque propriétaire investisseur à deux logements par an au maximum (dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an). La réduction d’impôt que permet ce dispositif est inclus dans le plafonnement global des niches fiscales.

Pour ouvrir droit au dispositif, les logements acquis ou construits doivent se situer en zones A (y compris A bis) et B1, qui comprennent notamment Paris et l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois français, et les agglomérations de plus de 250 000 habitants.



Cas pratique

Un particulier acquiert à Tours (zone B1), le 1er mars 2020, un appartement neuf de 65 m², pour un montant de 210 000 €. Cet appartement respecte la réglementation thermique 2012.

Il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 4 200 € par an pendant neuf ans (soit au total une réduction d’impôt de 37 800 €). Cette réduction fiscale est conditionnée à la mise en location du logement. La première location du logement doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ou l’acquisition du logement fini. La réduction d’impôt sera équivalente à 350 € par mois réduisant d’autant son effort d’épargne mensuel.

En contrepartie, ce particulier devra louer ce logement pendant neuf ans dans le respect de plafonds de loyer et de ressources des locataires.

LES PLAFONDS DE LA LOI PINEL
Les plafonds de loyer et de ressources à respecter sont différents en fonction de la zone où se situe le logement :

• Zone A bis : comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val d’Oise

• Zone A : agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;

• Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;

• Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1. Depuis le 1er juillet 2013, seuls les logements situés dans les communes de zone B2 ayant fait l’objet d’un agrément délivré au cas par cas par le préfet de région sont éligibles au dispositif.

• Zone C : reste du territoire. Les logements situés en zone C ne peuvent pas bénéficier du dispositif.



Plafonds de loyer pinel 2020
Pour déterminer le plafond de loyer à appliquer, il convient dans un premier temps de connaitre la surface à prendre en compte.
L’administration fiscale précise qu’il s’agit de la surface habitable augmentée de la moitié des annexes (ex : balcon) dans la limite de 8 m²

Ainsi, pour un appartement de 50m² habitable + un balcon de 10 m², la surface à prendre en compte est de 50+(10/2) = 55

Aux plafonds de loyer définis, il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : « 0.7 + 19 / surface utile »
Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Le loyer plafond est alors calculé selon la formule suivante :
Surface x coefficient multiplicateur x plafond de la zone


Exemple : pour un appartement de 50m² habitable + un balcon de 10 m², situé à Tours (zone B1) :

Surface = 50 + (10/2)= 55
Coefficient = 0,7 + 19/55 = 1,04
Plafond de loyer = 55 x 1,04 x 10,44 = 597,16 €
 






Des plafonds de loyer fonction du zonage
Selon la zone où se trouve le logement, les loyers plafonds peuvent varier :

Zones
A bis Reste de la zone A B1 B2 et C
17,43 € 12,95 € 10,44 € 9,07 €


Pour prétendre à un logement en loi Pinel, les revenus du locataire doivent être inférieurs aux chiffres énoncés ci-dessous.
Il s’agit du revenu net imposable sur l’avis d’imposition de l’année n-2.



Plafonds de ressources des locataires en €

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2020, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Plafonds de ressources Duflot/Pinel métropole
  Zones
  A Bis Reste de la zone A B1 B2 et C
Personne seule 36 465 € 36 465 € 31 352 € 28 217 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 681 €
Personne seule ou en couple
ayant une personne à charge
75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 €
Personne seule ou en couple
ayant deux personnes à charge
89 976 € 82 776 € 60 783 € 54 705 €
Personne seule ou en couple
ayant trois personnes à charge
107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 €
Personne seule ou en couple
ayant quatre personnes à charge
120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526 €
Majoration par personne
à charge à partir de la cinquième
13 421 € 12 286 € 8 990 € 8 089 €
QU’ENTEND-ON PAR « LOGEMENT NEUF » ?
Sont éligibles au dispositif les logements neufs ou assimilés à des logements neufs. Il s’agit des cas suivants :

• Logement acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) par le contribuable ;

• Logement que le contribuable fait construire ;

• Logement que le contribuable acquiert et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ;

• Logement indécent que le contribuable acquiert et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf ;

• Local affecté à un usage autre que l’habitation, que le contribuable acquiert et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement.

Un niveau de performance énergétique exigé
Pour être éligibles à la réduction d’impôt, les logements doivent atteindre un certain niveau de performance énergétique.
Pour les constructions nouvelles, il s’agit du respect de la réglementation thermique 2012 (« RT 2012 »).
 
RESIDENCES SERVICES : LMNP OU CENSI-BOUVARD
Le Principe

> Acheter un appartement confié en location meublée à un gestionnaire exploitant la résidence.
> Ces appartements sont situés au choix dans :

• une résidence de services pour étudiants,
• une résidence de tourisme classée,
• un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD),
• une résidence pour seniors,
• ou une résidence de services affaires.

> Signer un bail commercial avec le gestionnaire conjointement à l'acquisition.
> La location est entièrement assurée par le gestionnaire, qui garantit un loyer, quelle que soit l'occupation effective de l'appartement.



La Fiscalité


Les revenus locatifs perçus sont déclarés comme des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

La TVA


En investissant dans ce type de résidence, l’investisseur devient un « loueur en meublé ».
En principe, les loueurs en meublé sont exonérés de TVA lorsqu'ils réalisent un chiffre de recettes annuel inférieur à 32 600 euros. (Il s'agit de l'application du régime de la franchise en base prévu à l'article 293 B du Code Général des Impôts.)
Ils ont néanmoins la faculté de renoncer à ce régime en exerçant une option auprès des services fiscaux car il existe des exceptions qui concernent la plupart des supports immobiliers sur lesquels l’investisseur peut réaliser l’opération :

> Les résidences de tourisme classées, villages de vacances classés ou agréés, les villages résidentiels de tourisme ou les hôtels de tourisme classés. Ces résidences doivent être louées pendant au minimum 9 ans à un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger.
> Les résidences services : location meublée consentie par bail commercial à un exploitant inscrit au registre du commerce et proposant au moins 3 des 4 prestations de services suivantes : accueil – service du petit déjeuner – nettoyage des locaux – fourniture de linge de maison.
> Les Etablissements d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD-résidences médicalisées).

Dans ces cas exceptionnels, et s'il renonce à la franchise en base, le loueur en meublé entre dans le champ d'application de la TVA.

Plusieurs conséquences en découlent :
• La TVA qui s'applique aux loyers des logements en location meublée est perçue au taux de 10%,
• La TVA qui s'applique aux loyers des annexes (parking) est perçue au taux de 20%,

L'acquéreur peut récupérer la TVA qu'il a acquittée sur le prix d'acquisition des murs et du mobilier (au taux de 20%).
Cette récupération est totalement acquise au bout de 20 ans de détention (au bout de 5 ans pour le mobilier).
En cas de revente anticipée, la TVA est remboursable au prorata de la différence d'années de détention, sauf si le nouvel acquéreur reprend le bail commercial jusqu'au terme des 20 ans.

Les Options


Deux solutions s’offrent à l’acquéreur pour l’acquisition de ce type de résidence :

• Investissement en amortissement
• Investissement avec la loi Censi-Bouvard

L’AMORTISSEMENT
Avantages Fiscaux

Déduction des charges d'exploitation et taxes : les charges locatives, les intérêts d'emprunts, les frais de montage de l'opération, la taxe foncière, etc.

La déduction des amortissements :

En location meublée, l'investisseur peut amortir 100% de la valeur hors taxes de l'immobilier hors terrain, des frais d'acte et du mobilier.

L'amortissement est linéaire sur :

> 5 à 10 ans pour les meubles et équipements. Soit 10 à 20% par an.
> 25 à 40 ans pour l'immobilier et les frais d'acte. Soit 2,5 à 4% par an.
> La valeur du terrain qui représente en général 10 à 20% du montant de l'immobilier total, ne s'amortit pas.

Si le résultat est déficitaire, la part du déficit générée par l'amortissement est reportable sur les bénéfices futurs sans limite dans le temps.

Vous percevez des revenus défiscalisés :

Lorsque les charges à déduire seront inférieures aux recettes (à la fin du remboursement du crédit notamment), les amortissements de l'année, ainsi que ceux mis en report si nécessaire, viendront alléger ou annuler la fiscalité sur ces revenus.

Objectifs recherchés

Constitution de patrimoine, rendement, retraite, complément de revenus, sans fiscalité sur les loyers et sans aléas locatif.
 






LA LOI CENSI-BOUVARD

Depuis le 1er janvier 2017, le dispositif Censi BOUVARD n’est possible que sur les résidences suivantes :

• Résidences étudiantes
• Résidences seniors
• EPHAD

Avantages Fiscaux

> Réduction d’impôts de 11% sur le prix de revient (frais d’acquisition inclus hors frais de prêt) plafonné à 300 000 € par an.
> Il n’y a pas d’amortissement pour la partie ayant servi de calcul à la réduction d’impôt. Les loyers redeviendront fiscalisés après quelques années.
> En revanche, possibilité d’amortir le mobilier et la fraction du prix de revient supérieure à 300 000 € qui n’a pas bénéficié de la réduction.

Objectifs recherchés

Constitution de patrimoine, rendement, retraite, complément de revenus, sans aléas locatif en profitant du double effet de levier (impôt et crédit).