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L’investissement et la loi Pinel

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf, en contrepartie d’un engagement à le louer nu à usage d’habitation principale et à un prix inférieur à celui du marché, pendant six ans minimum. Il peut être prolongé en option à neuf ou douze ans.

Le dispositif est prolonge jusqu’a la fin 2017.

Le dispositif répond à un triple enjeu :

• Construire des logements dans les zones tendues ;

• Soutenir l’investissement locatif ;

• Développer une offre de logements locatifs « intermédiaires » entre le marché locatif privé et le logement locatif social, accessibles aux ménages qui, sans avoir accès au parc social, éprouvent des difficultés à se loger sur le marché libre.

En quoi consiste le dispositif d’aide à l’investissement locatif ?

Si un particulier investisseur acquiert ou fait construire un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, il peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, étalée sur six, neuf ou douze ans, s’élevant à 12, 18 ou 21 % du prix d’achat du logement (29 % dans les collectivités et départements d’outre-mer) en fonction de l’option fiscale retenue, dans la double limite de 300 000 € et d’un plafond de 5 500 € au m².

Pour bénéficier de la réduction d’impôt :

• Le logement doit être mis en location pendant une période minimale de six,
neuf ou 12 ans ;

• Le logement est situé en zone tendue ;

• Le loyer appliqué respecte un plafond de loyer qui varie en fonction des zones, généralement inférieur d’environ 20 % aux loyers de marché ;

• Le locataire présente un niveau de ressources qui n’excède pas un plafond ;

• Le locataire peut -être l’ascendant ou le descendant du propriétaire. À condition que celui-ci ne soit pas membre du foyer fiscal du propriétaire ;

• Le logement respecte un niveau de performance énergétique globale.

( Attention  : ce type d’opération est limité pour chaque propriétaire investisseur à deux logements par an au maximum (dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an). La réduction d’impôt que permet ce dispositif est inclus dans le plafonnement global à 10 000 € des avantages fiscaux. )

Pour ouvrir droit au dispositif, les logements acquis ou construits doivent se situer en zones A (y compris A bis) et B1, qui comprennent notamment Paris et l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois français, et les agglomérations de plus de 250 000 habitants. Les logements situés dans une commune de zone B2 peuvent également être éligibles au dispositif, sous réserve que celle-ci ait reçu un agrément du préfet de région.

Les plafonds de loyer et de ressources à respecter sont différents en fonction de la zone où se situe le logement :

Zone A bis : comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val d’Oise

Zone A : agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;

Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;

Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1. Depuis le 1er juillet 2013, seuls les logements situés dans les communes de zone B2 ayant fait l’objet d’un agrément délivré au cas par cas par le préfet de région sont éligibles au dispositif. Consultez la liste des communes de zones B2 éligibles

Zone C : reste du territoire. Les logements situés en zone C ne peuvent pas bénéficier du dispositif.

Des loyers fonction du zonage

Selon, la zone où se trouve le logement, les loyers plafonds peuvent varier :

Zone A bis A B1(Tours) B2(Poitiers)
Plafond de loyer 2016 (en euros/m2) 16.83 12.5 10.07 8.75

Cas pratique

Un particulier acquiert à Lille (zone B1), le 1er mars 2014, un appartement neuf de 65 m², pour un montant de 210 000 €. Cet appartement respecte la réglementation thermique 2012.

Il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 4 200 € par an pendant neuf ans (soit au total une réduction d’impôt de 37 800 €). Cette réduction fiscale est conditionnée à la mise en location du logement. La première location du logement doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ou l’acquisition du logement fini. La réduction d’impôt sera équivalente à 350 € par mois réduisant d’autant son effort d’épargne mensuel. 

En contrepartie, ce particulier devra louer ce logement pendant neuf ans dans le respect de plafonds de loyer et de ressources des locataires. Pour un bail conclu en 2014 et pour un investissement réalisé à cette date, le plafond de loyer mensuel de ce logement sera de 643,50 € (hors éventuelle modulation locale du loyer par le préfet de région).

Les plafonds de la loi Pinel

Plafonds de loyer pinel 2017

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Le calcul du loyer maximal s’effectue à l’aide d’un coefficient multiplicateur :
0,7 + (19 / Surface) cela donne le plafond par mètre carré, pour le bien immobilier en question qui sera ensuite multiplié par la surface habitable.

Exemple de calcul de loyer en loi Pinel

Un appartement T3 situé en Zone B1 de 60 m2 de surface habitable.
Le plafond pour cet appartement est égale à 0,7 + (19/60) = 1,016 ; 1,016 x 9,88 = 10,04
Le nouveau plafond par mètre carré est multiplié à la surface pour obtenir
le loyer maximal = 10,04 x 60 = 602 €

Plafonds de loyer pinel 2017

Pour prétendre à un logement en loi Pinel, les revenus du foyer fiscal doivent être inférieurs aux chiffres énoncés ci-dessous.
Il s’agit du revenu net imposable sur l’avis d’imposition de l’année n-2.

Plafonds de ressources des locataires en €

Zone A Bis Zone B1 (Tours) Zone B1 (Tours) Zone B2 (Poitiers)
Personne seule 36 502 36 502 29 751 26 766
Couple 54 554 54 554 39 731 37 757
Personne seule ou en couple
+ 1 enfant à charge
71 515 65 579 47 780 43 002
Personne seule ou en couple
+ 2 enfant à charge
85 384 78 550 57 681 51 913
Personne seule ou en couple
+ 3 enfant à charge
101 589 92 989 67 854 61 069
Personne seule ou en couple
+ 4 enfant à charge
114 315 104 642 76 472 68 824
Majoration pour personne
à charge complémentaire
+ 12 736 + 11 659 + 8 531 + 7 677

Listes des communes classées par zones éligible à la loi Pinel

Qu’entend-on par « Logement neuf » ?

Sont éligibles au dispositif les logements neufs ou assimilés à des logements neufs.
Il s’agit des cas suivants :

• Logement nouvellement construit, acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) par le contribuable ;

• Logement que le contribuable fait construire ;

• Logement que le contribuable acquiert et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ;

• Logement indécent que le contribuable acquiert et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf ;

• Local affecté à un usage autre que l’habitation, que le contribuable acquiert et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement.

Pour les logements acquis par le contribuable, y compris en l’état futur d’achèvement, et lorsque ces logements font l’objet de travaux, ils doivent être acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Pour les logements que le contribuable fait construire, la demande de permis de construire doit être déposée entre ces mêmes dates.

Un niveau de performance énergétique exigé

Pour être éligibles à la réduction d’impôt, les logements doivent atteindre un certain niveau de performance énergétique.

• Pour les constructions nouvelles, il s’agit du respect de la réglementation thermique 2012 (« RT 2012 »), ou de l’obtention du label « Bâtiment basse consommation, BBC 2005 » (pouvant être délivré uniquement aux logements dont le dépôt du permis de construire est antérieur au 1erjanvier 2013).

• Pour les bâtiments existants, il s’agit soit de l’obtention du label « Haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « Bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » prévus par l’arrêté du 29 septembre 2009, soit du respect d’au moins deux exigences sur quatre éléments, précisés par l’arrêté du 5 mars 2012.